A resolução de contratos garantidos por alienação fiduciária de bens imóveis segue os ditames da Lei 9.514/97 e não do CDC, decide STJ

A alienação fiduciária em garantia de bens imóveis consiste no "negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22 da Lei n. 9.514/97).

Quando se tratar de bens móveis, aplicar-se-ão a Lei n. 4.728/65 e o Decreto-Lei n. 911/69 - em sendo credora instituição financeira - ou os arts. 1.361 a 1.368-A do Código Civil -, se o fiduciário for pessoa natural ou jurídica.

Em recurso especial apreciado pela 2ª Seção do STJ, decidiu-se que, na hipótese de resolução contratual de alienação fiduciária de bem imóvel, incidirão os ditames da Lei n. 9.514/97 e não os do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CDC), por constituir aquela norma especial.

Consignou-se que, em verdade, inexiste compatibilidade normativa entre os referidos diplomas. Isso porque o art. 53 do CDC apenas institui a nulidade da cláusula que prevê a perda integral das prestações pagas em benefício do credor em caso de inadimplemento (vide, a respeito, o verbete de nº 543 da súmula do STJ). Por outro lado, a lei especial estabelece o procedimento a ser observado pelo fiduciário para resolver o contrato validamente.

Da leitura dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, infere-se que o credor deverá inicialmente constituir o devedor em mora, gozando este do prazo de 15 (quinze) dias a partir de então para purgar a mora (quitando os valores vencidos e não pagos, os juros, encargos e penalidades, além das despesas de cobrança e intimação). Purgada a mora, o contrato convalescerá, recebendo o credor, nos três dias seguintes, os valores a que faz jus, deduzidas as despesas de cobrança e intimação. Não purgada a mora, a propriedade do imóvel será consolidada pelo credor, que disporá do prazo de trinta dias para vender o bem em leilão extrajudicial, entregando ao devedor a importância que sobejar.

Tese fixada: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

Processo: STJ, 2ª Seção. REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 26/10/2022 (Tema 1095 dos Repetitivos).

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